Conoce tu capacidad de endeudamiento para comprar vivienda

Comprar una vivienda es el desembolso de dinero más grande que la mayoría de personas afronta en su vida. Además del valor del inmueble, hay que sumar una serie de impuestos y gastos que incrementa la cantidad entre un 10 y un 15%. Eso, sin contar las posibles reformas a realizar, la compra de muebles y electrodomésticos y el coste de la mudanza. Es importante tener la respuesta a estas preguntas.

• ¿Por qué te hipotecas?
• ¿Cuánto te puede prestar un banco?
• ¿Cómo decide el banco si me va a conceder la hipoteca?
• ¿Y si no puedo seguir pagando la hipoteca?

¿Por qué te hipotecas?

En el momento de comprar una vivienda, lo más habitual es que no dispongas de los ahorros suficientes para pagar la totalidad del precio de compra de una vivienda. Si ese es tu caso e insistes en hacerte propietario, tienes una alta probabilidad de acabar en un banco pidiendo una hipoteca.

Ejemplo: Comprar una vivienda de 150.000 euros te va a costar fácilmente 170.000 euros una vez añadidos los impuestos y gastos, y hasta 200.000 euros si tienes pensado hacer alguna reforma y equipar tu nuevo hogar.

¿Cuánto te puede prestar un banco?

Antes de estudiar la concesión de una hipoteca, se realiza una tasación de la vivienda en la cual un experto independiente realiza un informe exhaustivo que determina su valor.

Este valor es importante porque el banco difícilmente te concederá una hipoteca que supere el 80% del valor de tasación o del valor de compraventa.

Por ese motivo no se puede afrontar la compra de una vivienda sin disponer de unos ahorros que permitan cubrir la diferencia entre la hipoteca y el gasto total que supondrá la compra.

Ejemplo: Si el valor de compraventa es de 150.000 euros y el valor de tasación 140.000 euros, el banco tomará como referencia el valor más bajo, y te concederá como máximo el 80% de dicho valor. En ese caso, 112.000 euros (el 80% del valor de tasación).

Si con los impuestos, gastos, obras y compras de muebles y electrodomésticos habías previsto alcanzar los 200.000 euros, deberás disponer de 88.000 euros ahorrados o bien rebajar tu presupuesto de obras y compras varias. Puesto que el banco no te va a prestar más de 112.000 euros, necesitarás disponer de unos ahorros de 55.000 euros como mínimo para comprar la vivienda y liquidar impuestos y gastos de compra.

¿Cómo decide el banco si me va a conceder la hipoteca?

Antes de concederte el crédito, la entidad financiera estudiará tu capacidad de devolverle el dinero que te va a prestar. Para analizar ese riesgo, en el momento en que solicitas una hipoteca, los bancos te pedirán documentos como:

• Tu última declaración del IRPF
• Tu contrato de trabajo
• Tus tres últimas nóminas
• Información sobre tus otras deudas (importe de los recibos, capital pendiente, fecha de vencimiento)

Con esta información, el banco estudiará si cuentas con fuentes de ingresos sólidas, como un contrato de trabajo estable, otros tipos de rentas, o la existencia de patrimonio que avale tu solvencia. Las dudas sobre la estabilidad de los ingresos y la falta de garantías adicionales se perciben como un riesgo que muchas veces impide formalizar una hipoteca.

Además, las entidades financieras pueden acceder en cualquier momento a tu historial de crédito. Se trata de un informe gestionado por la Central de Información de Riesgos del Banco de España que recoge todos tus antecedentes financieros. De esta manera, pueden saber si alguna vez te has retrasado o has dejado de pagar una factura de telefonía, una cuota de crédito o hasta una prima de seguro, y con ello se hacen una idea de tu propensión a la morosidad. Tener un historial crediticio negativo dificulta enormemente tus opciones de hipotecarte.

Sin embargo, un historial de crédito impoluto tampoco supone una garantía definitiva. Una vez estimada la cuota hipotecaria mensual que te tocará pagar cada mes, el banco estudiará si tus ingresos te permitirán pagarla. En general, la cuota de la hipoteca no debería superar el 35% de lo que ingresas cada mes. Ese porcentaje se conoce como ratio de endeudamiento y resulta fundamental para valorar si podrás soportar el gasto que supone una hipoteca.

Ejemplo: Una hipoteca de 112.000 euros a 20 años con un interés fijo del 3% supondrá una cuota mensual de 620 euros. Si dispones de unos ingresos mensuales estables de 1.800 euros, este gasto no superará el 35% de tus ingresos, por lo que la hipoteca entraría dentro de los parámetros aceptables para el banco y para tu economía personal y familiar. Por el contrario, si tus ingresos mensuales son de 1.200 euros, la cuota hipotecaria supondría más del 50% de tus ingresos, por lo que superaría ampliamente los límites recomendados.

¿Y si no puedo seguir pagando la hipoteca?

Una hipoteca es un crédito en el cual el inmueble actúa como garantía. Es decir, que en caso de impago, la vivienda puede pasar a manos de quien ha realizado el préstamo.

Si las dos partes pactaron en su momento la dación en pago, la deuda queda liquidada con la entrega de la vivienda. Si no es así, en un contexto de bajada de precios de la vivienda puede darse la paradoja de que el valor del inmueble no sea suficiente para liquidar la deuda. En ese caso te quedan opciones como negociar con el banco o acogerte a un concurso de acreedores como particular (en el marco de la Ley de la Segunda Oportunidad).

Para evitar llegar a estas situaciones dramáticas, resulta fundamental que valores a fondo los riesgos de hipotecarte y, en caso de hacerlo, asumas una deuda que pueda soportar tu economía personal y familiar.

Texto escrito por EduardConti.com